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又双叒叕说外窗

　　地产无效成本，一方面来源于成本投入和产出不成正比，对地产营销没有产生有效溢价的成本;另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费，比如图纸的错漏空缺，比如处理投诉事件的人员、费用投入成本;还有一种就是地产管理人员的认知无效成本，即认知偏差导致的无效成本浪费，举个例子来说：地产平均管控能级为80分，这个企业可以做到70分的水准，那么这个企业就存在着10分无效成本浪费，这种无效成本很难被发现，因为对于绝大部门置身其中的人来说，发现自己问题比看到别人毛病困难的多。

门窗规划阶段

门窗工程，显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界，最高一层：，从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。下一层境界：，开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。再下一层境界：，开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。最低一层境界：，直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。

　　每一层境界都有开发商身居其中，自上一层境界看下一层境界，都可以发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程，是一个集设计、施工、运营多位一体的行业，绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界，无论如何，门窗工程的重要性一直存在，无论你控制它还是不控制它。

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门窗这些事，甲方务必要知道

No.1

节能标准越来越高，外窗成本越来越大

　　图片来源：中国建筑科学研究院

　　1980~1981年，根据各地区住宅(4个单元6层楼，体形系数为0.3左右建筑物)，经过统计分析，线性处理后的耗热量指标定义为基准水准，此时认为能耗指标为100%。

　　1986年，在基准水准上降低30%确定的耗热性指标定义为30%节能标准。1995年，在30%节能标准上继续降低30%的能耗，即50%，此时定义为50节能标准。

　　65节能标准上即在95年50%节能标准上，继续降低30%的能耗，即65%。75节能标准即在65节能上，继续降低30%的能耗，即65%+35%*30%≈75%。75节能上，继续降低30%的能耗，即82.5%，即80节能标准。

　　随着节能标准的逐步提高，外窗作为能耗最大的维护结构，其成本越来越高。

　　【案例1】以山东省为例，针对不同的节能设计标准，对门窗的选用参数及价格进行对比分析(详表2)。总体上，节能标准60%、75%、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30%、400%及以上。

　　(1)由65节能提高到75节能设计标准，外窗单方造价提高约30%，建安成本提高0.8%左右;(2)由75节能提高到超低能耗建筑，外窗单方造价提高约400%及以上，建安成本提高10%以上。

原设计：

【案例2】以西安市节能标准《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-2007标准中楼层≥6层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-2011表F.0.1 外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要断桥铝合金配置5mmLow-E(在线)+9A+5mm的中空玻璃。K值是2.5。

节能标准提高后：

《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-164-2019标准中0.30<窗墙面积比≤0.50，楼层≥4层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金，玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃，由于玻璃总厚度是40mm，根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸 中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。

节能标准变化后成本对比：

按照老标准K值2.5来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。按照新标准K值1.76来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元单方成本约增加98.8元。

成本增加原因分析：

1.断桥铝型材由55系列变成65系列，型材米重发生变化，每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg;2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后，隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2.4元;3.玻璃由原来的5low-e(在线)+9A+5中空玻璃变成5low-e+12A+6+12A+5中空玻璃，每平方玻璃单价增加76元。

No.2

门窗标准提高，成本依然讲究“高效”投放

　　门窗标注随着节能设计越来越高，但是对于业主关注度较为敏感的部位依然需要成本投放，对于业主敏感的部位依然讲究“成本约束”。

2.1 铝合金门窗提质增效方案

　　① 铝合金采用粉末喷涂工艺，室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉，可提高型材面层金属质感或覆膜。

② 玻璃配置可适当提高。

对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

③ 五金配件，重点部位重点成本投放

。根据楼盘档次或者营销需求，增加增加儿童锁，低层门窗可采用防翘五金-蘑菇头锁点;内开内倒窗，微通风设计。公用区域使用普通塑钢窗，或者根据当地要求采用推拉窗;楼梯间满足最低的通风要求即可，较少门窗开启数量。

2.2 塑钢窗提质增效方案

设计/成本/营销关注点室内共挤或覆膜(木纹膜和金属膜)，公共空间可以采用适当降低标准。

② 玻璃配置可适当提高。

对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的可以采用low-e玻璃。

③ 五金及其他同铝合金窗。

　　设计/成本/营销关注点

No.3

减小设计错误，降低变更风险

① 重视安全玻璃使用范围及最大许用面积

规范要求：

•建筑物下列部位的门窗应使用安全玻璃：(1) 地弹簧门用玻璃及无框玻璃门;(2) 有框门玻璃、无框门窗玻璃(无框门窗玻璃公称厚度不小于12mm);(3) 7 层及 7 层以上建筑物外开窗窗扇玻璃;(4)窗单块玻璃面积大于1.5㎡，有框门单块玻璃面积大于0.5㎡;(5)铝合金窗玻璃底边离最终装修面高度小于500mm的落地窗;塑钢窗玻璃底边离最终装修面高度小于900mm的落地窗;(6) 倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶;

•安全玻璃最大许用面积

安全中空玻璃等，也就是双钢化。

安全玻璃：是指符合现行国家标准的钢化玻璃、夹层玻璃及由钢化玻璃或夹层玻璃组合加工而成的其他玻璃制品，如

② 在线low-e和离线low-e

节能设计及招标时应注明采用low-e离线产品。

③ 隔热条、塑钢型材腔体数量和空气层

门窗隔热条和空气层并不是越宽/厚节能越好，节能设计要有的放矢的去选择。

隔热铝合金型材:

隔热条宽度40mm以内时，随隔热条宽度增加传热系数降低;隔热条宽度40mm~50mm时，随隔热条宽度增加传热系数降低不明显;隔热条宽度大于50mm时,若无填充，随隔热条宽度增加传热系数增大。

塑钢腔体越多，越节能、成本越高

空气层厚度和传热系数

5mm玻璃与6mm 玻璃传热系数差别很小，设计时5mm 玻璃组成的不同品种和规格的外窗可参考6mm 玻璃的外窗热工参数选用。

④ 平开门、地弹门、单元门

No.4

甲方不能当甩手掌柜，这些要点要记清

　　节能汇总核查清单：1、找差异：建筑图、节能计算书、大样图中数据作对比看配置是否一致;2、做对比：对比节能数据与规范对照看是否一致;3、找产品：查看外窗传热系数表格产品是否存在;4、找最优：同样K值不同配置达到不同效果，找出最优方案;5、看厚度：查看节能计算书、建筑设计说明是否标记玻璃厚度(建议玻璃厚度5mm);6、有区分：查看节能计算书里对各立面传热系数是否单独计算;7、查凸窗：查看节能计算书里凸窗是否单独计算;8、分立面：区分商业立面玻璃配置是否单独计算;9、引正规：查引用规范是不是最新，是不是当地需引用标准。10、比对值：查考窗墙比对应K值是不是和规范表格一致。