近日，第一批央企在京老旧小区综合整治项目正式公布，这意味着“旧改”中最难啃下的央产老旧小区也有了更新的盼头。事实上，在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的推动下，多地均已出台了具体的旧改政策，但仍有一些全省遗留下来、尚未改造的项目被视为“难啃的硬骨头”。此次央产小区改造项目的落地，是否意味着“旧改”中最难啃的硬骨头已被攻下，“旧改”红利有望迎来全面爆发?

　　(图片来源：拍信创意，侵删)

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各地积极落地城市更新政策

　　随着我国大城市发展越来越饱和，存量土地的转型升级迫在眉睫，在这样的背景下，“城市更新”也成为了地产行业的热门话题。

　　早在2020年，国务 院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》。住建部相关负责人曾表示，计划在“十四五”期末基本完成2000年底前建成的老旧小区改造任务，并用旧改慢慢地取代棚改政策，局部棚改还是会存在的，只是有一定的标准。

　　去年7月，相关部门再次印发了《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，多地也根据城市的实际情况，积极落实旧改规划。

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　　不过家居新范式梳理发现，这当中也不乏一些难啃的“硬骨头”，比如一些在十年旧改黄金期后遗留下来的项目，项目牵涉的利益点多面广，更新项目难免进入了瓶颈期;还有部分央产老旧小区，由于这些小区产权复杂、主体变化等原因，一直都是改造的难点。

　　诚然，相较于推倒重建，旧改的难度自然增大不少，但在“旧改”逐步取代“棚改”的政策下，总要有人敢于率先出手啃下这些难啃的骨头，这时候央国企就展示了应有的担当。

　　近日，首批央企老旧小区改造名单正式公布，当中涉及70个项目、234栋楼，相关部门更专门成立了央企在京老旧小区综合整治工作联席会来解决改造中的难题。

　　事实上，老旧小区改造一直都是不好啃的骨头。由于老旧小区量大面广，涉及千万家庭切身利益，再加上居民出资意愿低、企业参与积极性不高等原因，老旧小区的改造项目容易变成“被踢的皮球”，因为众口难调而难以达成共识。

　　在这当中，央产老旧小区的改造就更是难上加难，除了不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益难以协调等原因外，央产老旧小区背后的产权问题更是错综复杂。

　　因此，此次首批央产老旧小区改造项目的公布，无疑是给各地城市更新工作带来了参考和借鉴，同时还有推动旧改项目落地的积极意义。

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　　家居新范式梳理发现，近年央国企逐渐开始加速推动旧改项目的落地。比如去年11月，佛山首个国企参与老旧小区改造项目落地，此次旧改将跳出传统政府财政单方输血的改造模式，通过政府部门主导、国企参与，多部门形成合力的创新模式。此外，上海、广州、泉州、珠海等多地都纷纷提出国企积极参与的旧改模式。

　　根据住房城乡建设部最新数据，截至2023年11月，全国新开工改造城镇老旧小区5.32万个，开工率超100%。2023年，全国新开工旧改小区体量已经远超以往。

　　(图片来源：瑞达恒，侵删)

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从地产思维向产业思维转变

　　从央国企积极介入“旧改”这一趋势来看，老旧小区的旧改需求其实十分迫切。按照《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的精神，到2025年我国将要基本完成2000年底前建成的21.9万个老旧小区改造工作。

　　但面对部分旧改项目中的“刺头”，政府与企业参与“旧改”就不能单纯用“新房模式”来思考，而是要从地产思维走向产业思维，不仅要让老旧小区焕发新机，更要考虑到改后管理等诸多工作，才能顺利推动城市更新工作。

　　在这一背景下，泛家居企业想要抢占旧改红利，也要学会转变思维模式，不能仅仅参考过往与地产开发商的合作模式。

　　一方面，家居企业要积极提高硬实力。过去新房建造往往是快周转模式，开发商拿到一块地后，往往是房子建得越快，赚钱效应也就越高。

　　在这样的背景下家居企业与地产开发商合作，成本与效率很有可能凌驾在产品力之上，甚至哪家企业账期更长，与开发商关系更好，都可能成为拿下项目的关键。

　　但进入存量房时代后，近五年住宅类项目的建材家居招标/采购项目量和中标项目量逐年递增，且近三年增幅持续扩大，这也意味着在家居建材需求逐渐回暖的同时，企业也只有通过提高硬实力，才能拿下更多订单，拼的是企业全方位的综合能力。

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　　另外，家居企业要学会以人为本。在新房时代，家居企业与地产开发商的合作要更为标准化，各种精装修场景基本都是一个模板出来的。

　　但来到存量房时代，整个旧改过程又涉及到设计、定制、生产、安装、维护等不同环节，每个环节都有可能产生无数变量，再加上消费者对于适老化、适幼化、智能化、低碳化等各种要求，消费者的旧改需求可谓是“千人千面”，家居企业只有充分站在消费者角度考虑，才能满足他们的旧改需求。

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　　最后，家居企业要学会精细化管理。相较于以往家居企业与地产开发商合作的“大开大合”，当下家居企业却要学会精细化管理，要将旧房改造的需求细化成不同空间、不同流程，甚至是不同工序。

　　比如有的用户想要改造房子，却没有地方能够暂住，这就要求家装企业学会“空间化装修”，尽可能降低对用户生活的影响;比如有的用户只想针对部分空间进行局改，这也要求家居家装企业开发出相应的针对性产品和施工标准。

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旧改渠道是否所有家居企业都适用？

　　据RCC瑞达恒研究院预计，2024年我国有望继续完成城镇老旧小区改造5.39万个，涉及居民约847万户，潜在市场规模依然庞大。

　　目前，大部分泛家居头部企业都早已入局存量房市场，但从去年前三季度业绩来看，泛家居企业的业绩表现呈现两极分化态势。其中，建材家居市场明显处于饱和状态，但BHEI值(中国城镇建材家居市场饱和度预警指数)已有所回落。

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　　这意味着泛家居行业仍有较大增长空间，但同时也可以看出，即便旧改市场发展得如火如荼，但由于家居行业竞争已进入到“优胜劣汰”的白热化竞争局面，泛家居企业要抢占“旧改”红利恐怕也并不容易。

　　但即便如此，多家家居企业还是积极发布旧改市场。比如欧派已经成立了旧改部门，其董事长姚良松更表示“现在旧房改造是唯一的蓝海”。

　　好莱客则表示要加快以阳台为切入点的存量房以及局改、旧改市场布局，在此之前，好莱客已经推出了“呼呼莱装”(后升级为“莱住”)阳台、局改品牌。而金牌则聚焦局改，并成立了专门的局改事业部，同时推出了“焕新厨”服务套餐，并将服务延伸至卫浴空间，提供一站式焕新解决方案。

　　多位家居巨头都在“迎难而上”抓住旧改市场的机遇，是因为目前家居市场整块的肉已经没有多少了，谁能学会在骨头缝里找肉吃，谁就能存活得更好，因此所有企业都在千方百计开拓渠道。

　　此前，国务 院下发通知，提到天津、内蒙等12个重点省份除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现新开工项目;此外，新房开工面积近年更是持续下滑。如此看来，工装渠道、新房渠道恐怕都会受到冲击。

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　　但与此同时，家居企业也要思考一个新的问题，那就是2024年将更加内卷，大家就必须重新审视自己的赛道、盈利模式以及创新能力。

　　比如在整装成为行业新风口之后，不少家居企业都一窝蜂扎堆，但似乎并非所有人都能顺势吃上红利。

　　家居新范式的《整装“好看不好吃”?家居企业探路破解“两难”困境》中分析过，不少家装企业已经开始反思，整装虽然是流量入口，但将话语权交给他人后，自己的利润也被削薄了。

　　来到布局旧改市场的当下，家居企业是否应该大举入局，就要认真做好“取一舍九”的自我定位和精力资源的分配，风口未必一定是红利，适合自己的才是最好的。

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结语

　　在不少业内人士看来，2024家居市场会有所回暖，但春风吹来之后，市场也可能会变得更加内卷。当前，整装、旧改、设计师渠道、高定等都成为了行业追逐的新风口、新增量，但对于家居企业而言，必须要有清晰的自我认知再入局，越是内卷，越要淡定。

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